La absorción ha aumentado un 21% en las 22 ciudades europeas* incluidas en el estudio desde S1 2014 a S1 2015. Comentó Logan Smith, el Director de Inversión Logística de BNP Paribas Real Estate para Europa: “La mejora paulatina de la economía ha tenido un impacto positivo en el consumo y la demanda nacional, los cuales han, a su vez, estimulado el mercado de naves de distribución en Europa durante el primer semestre de 2015”.
La oferta ha desaparecido durante la crisis y, a pesar de una reanimación económica, la oferta de calidad se ha situado en su nivel más bajo durante T2 2015. Aunque han surgido algunas promociones a riesgo en países como el Reino Unido, Holanda y España, la demanda para naves de primera categoría sigue siendo más fuerte que la disponibilidad en la mayoría de los mercados. Como consecuencia, las soluciones proyecto y obra se mantienen como una alternativa fuerte, especialmente para las naves más grandes.
La renta prime sólo subió de manera muy ligera en los principales mercados europeos, a pesar de la escasez crónica de nuevas naves de primera categoría. Logan Smith explicó: “Una de las principales razones radica en los bajos márgenes en la industria logística, los cuales, a su vez, limitan las opciones de los inquilinos que no pueden pagar una renta más alta”.
Con el aumento continuo del comercio electrónico en Europa, la demanda de naves por parte de los sectores del comercio y la distribución ha sido responsable de más de la mitad del volumen total de transacciones firmadas durante los últimos 12 meses: Francia (61%), Reino Unido (57%) y Holanda (52%). En Alemania representa el 25% y ha sido superado por el sector industrial, tradicionalmente una fuente sólida de demanda.
Fuerte interés por parte de los inversores en la logística en toda Europa
Cuatro países: Reino Unido, Alemania, Suecia y Francia han sido responsables del 75% de toda la inversión logística e industrial en Europa durante S1 2015. La inversión en los sectores industriales y de logística en Europa se ha mantenido fuerte, sumando un total de 10,100 millones de euros durante el primer semestre de 2015.
Por su parte, Reino Unido ha sido responsable de alrededor del 45% de las inversiones en los sectores industriales y de logística en Europa, alcanzando la cifra de 4,300 millones de euros en S1 2015, el segundo comienzo de año más fuerte de la historia. Aunque la demanda se ha mantenido fuerte, el volumen de inversión se ha frenado en un 28% en comparación con S1 2014. El mercado sigue estando constreñido por la falta de oportunidades y cuando han aparecido, traen consecuencias como las ‘guerras de pujas’ y la repercusión de ellas sobre las rentabilidades.
Alemania también ha logrado su segundo mejor semestre de la historia (1,590 millones de euros), aunque los volúmenes se han reducido en un 25%. Igual que en Reino Unido, la caída en volumen invertido en los sectores industriales y de logística no debería mermar la fuerza del mercado. Otra similitud con el mercado del Reino Unido es la escasez de oferta de nueva construcción y naves grandes de primera categoría.
En Francia, el volumen de inversión en los sectores industriales y de logística retrocedió significativamente durante S1 2015 a 600 millones de euros (960 millones en S1 2014), reflejando la falta de actividad económica y la escasez deproducto. El mercado se ha visto impulsado por las cesiones de cartera, las cuales han sido responsables de casi el 60% de las inversiones totales en los sectores industriales y de logística. Se espera que éstas se aceleren y están previstasgrandes transacciones para el segundo semestre del año.
El repunte y la inversión registrados a finales del 2014 han sido confirmados durante S1 2015 en España (377 millones de euros) y Holanda (627 millones), liberando oportunidades en ambos países después de varios años de paralización.
Las rentabilidades prime se han visto reducidas en todos los mercados europeos, reflejando una demanda más fuerte en los mercados y la limitada disponibilidad de activos ‘prime’.
Exceptuando en Portugal, España e Italia, las rentabilidades prime se acercan al punto más bajo en la mayoría de los países europeos. Han caído muy por debajo del 5% en el Reino Unido y los principales hubs en Alemania (5,55% en Munich). Han alcanzado el 6,20% en Amsterdam, 6,25% en Estocolmo y el 6,35% en París, y han tocado fondo con el 6,75% en Irlanda y la República Checa.
